Stai pianificando di demolire un vecchio edificio energivoro per ricostruire un edificio passivo o ad altissima efficienza (NZEB - Nearly Zero Energy Building), magari utilizzando materiali naturali come legno e paglia che garantiscono prestazioni termiche eccezionali.
In passato, la strada maestra sarebbe stata il Superbonus. Nel 2025/2026, con il ritorno delle detrazioni ordinarie e l'introduzione della tagliola per i redditi alti (sopra i 75.000€), il recupero fiscale in 10 anni potrebbe non essere conveniente o addirittura impossibile per mancanza di capienza fiscale.
Qui entra in gioco il Conto Termico 3.0, che premia la qualità prestazionale dell'edificio trasformato in NZEB con un approccio completamente diverso: non conta quanto spendi per singolo componente, ma quanti metri quadri vai a efficientare.
Il Calcolo dell'Incentivo: Caso Pratico 200 mq
Nel Conto Termico 3.0, quando si realizza una trasformazione in edificio a energia quasi zero (NZEB), cambia la matematica dell'incentivo.
Non si applicano più i massimali sui singoli componenti (es. costo finestra al mq), ma si applica un massimale unico sulla superficie dell'immobile.
I Parametri del calcolo:
• Tipo intervento: Trasformazione in edificio NZEB (Demolizione e Ricostruzione ad alte prestazioni).
• Superficie Utile: 200 mq.
• Aliquota Incentivante: 65% delle spese ammissibili.
• Massimale di Costo Ammissibile: Il decreto fissa un valore di 1.000 € o 1.300 € al metro quadro, a seconda della Zona Climatica (più è fredda, più alto è il massimale).
Sviluppo del Calcolo (Ipotesi Zona Climatica E/F - Massimale alto):
Immaginiamo che il tuo edificio in legno e paglia si trovi in una zona climatica che permette il massimale di 1.300 €/mq (tipico del Nord Italia/Zone montane o fredde).
1. Calcolo della Spesa Ammissibile Totale:
200 mq×1.300 €/mq=260.000 €
Questo non è l'incentivo, ma la cifra massima su cui il GSE calcolerà il rimborso.
2. Calcolo dell'Incentivo Spettante (65%):
260.000 €×65%=169.000 €
Risultato Economico
Per il tuo edificio di 200 mq in legno e paglia, il Conto Termico 3.0 genera un incentivo di 169.000 €. Se fossi in una zona climatica più calda (massimale 1.000 €/mq), l'incentivo sarebbe comunque di 130.000 € (65% di 200.000 €).
Il fatto che l’edificio sia in legno e paglia è tecnicamente vantaggioso perché questi materiali facilitano il raggiungimento dei requisiti NZEB richiesti dal GSE, ma l'incentivo economico è legato al risultato energetico (NZEB), non al materiale in sé. Tuttavia, se i componenti (es. serramenti o isolanti) sono realizzati nell'Unione Europea, c'è la possibilità di una maggiorazione.
Come vengono pagati i soldi?
A differenza delle detrazioni fiscali (recupero in 10 anni), il Conto Termico è un contributo monetario (bonifico bancario).
• Tempistiche: La domanda va presentata entro 90 giorni dalla fine dei lavori.
• Modalità: Poiché l'importo supera i 15.000 €, l'erogazione non sarà in un'unica soluzione immediata, ma verrà rateizzata in 2 o 5 anni.
• Vantaggio: Anche se rateizzato in 2-5 anni, è un tempo molto più breve rispetto ai 10 anni delle detrazioni fiscali, ed è liquidità reale ("cash") indipendente dalle tue tasse.
Il "Campo Minato" della Demolizione e Ricostruzione
Un intervento di demolizione e ricostruzione in legno e paglia è complesso. Coinvolge scavi, fondazioni (cemento armato), struttura (carpenteria legno), impiantistica. Ci saranno sicuramente più imprese in cantiere (anche non contemporaneamente).
Questo fa scattare un obbligo fondamentale spesso ignorato nel Conto Termico: la Sicurezza (D.Lgs 81/08):
1. Obbligo del PSC: Se ci sono due o più imprese (es. chi fa la platea e chi monta l’edificio in legno), è obbligatorio nominare il Coordinatore per la Sicurezza e redigere il PSC (Piano di Sicurezza e Coordinamento).
2. Notifica Preliminare: È obbligatoria.
3. DURC e Regolarità: Tutte le imprese devono avere il DURC regolare. Il GSE può escludere dai benefici i soggetti non in regola con gli obblighi contributivi.
Il pericolo: I verificatori del GSE sono Pubblici Ufficiali. Se durante un sopralluogo (o verifica documentale) emerge che mancava il PSC o la Notifica Preliminare in un cantiere di demolizione/ricostruzione, non solo si perde l'intero incentivo (169.000 € da restituire), ma si applicano sanzioni amministrative e potenziali segnalazioni penali.
Ricostruire in NZEB su 200 mq con il Conto Termico 3.0 è una strategia finanziaria eccellente per aggirare i limiti di reddito delle detrazioni fiscali, garantendo un rientro di circa 169.000 € in tempi brevi. Tuttavia, data la natura "non fiscale" ma "amministrativa" dell'incentivo, la gestione della sicurezza (81/08) e della regolarità delle imprese (DURC) deve essere impeccabile, pena la decadenza totale.
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