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Nicola Preti

Architetto a Verona. Ti accompagno a progettare la tua casa naturale
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Acquistare un Immobile Senza Progetti? Come il Decreto Salva Casa Può Aiutarti a Fare Chiarezza (e a Realizzare il Tuo Sogno!)

June 9, 2025

Oggi affrontiamo un tema caldo per chi sta valutando l'acquisto di un lotto con un fabbricato, magari un po' datato e classificato come F/2 (unità collabente, ovvero un rudere non agibile), e si scontra con un grande classico: l'assenza di documentazione progettuale. "Non c'è nessun progetto", "è stato costruito da mio nonno", "era così da sempre"... frasi che possono spaventare un potenziale acquirente.

Ma niente panico! Il recente Decreto Salva Casa (DL 69/2024) introduce alcune semplificazioni importanti per attestare lo stato legittimo di un immobile, un passo fondamentale prima di qualsiasi intervento di ristrutturazione o nuova costruzione. Vediamo come questo decreto può aiutarti a "salvare" la situazione e a capire come procedere.

Il Problema: Immobile Senza Storia Documentale (o Quasi)

Acquistare un immobile, specialmente se datato e in categoria F/2, senza una chiara storia edilizia documentata (permessi, licenze, concessioni) può sembrare un salto nel buio. La categoria F/2 indica che l'immobile non è agibile e spesso necessita di interventi radicali. Ma prima di pensare a ruspe o cazzuole, è cruciale definire il suo "stato legittimo": cosa esiste legalmente e cosa si può fare?

Il Decreto Salva Casa: Una Luce in Fondo al Tunnel?

Il Decreto Salva Casa mira a semplificare la vita di proprietari e acquirenti. Uno dei punti chiave è proprio la documentazione necessaria per dimostrare lo stato legittimo. Vediamo i punti salienti forniti dal decreto e come si applicano al nostro caso di un F/2 "senza carte":

  1. Titolo Abilitativo Originario: Sarebbe l'ideale, ma nel tuo caso, caro committente, questo documento sembra mancare.

  2. Titolo Abilitativo dell'Ultimo Intervento (che ha interessato l'intero immobile): Questa è la grande novità! Se esistesse un intervento successivo che ha regolarizzato o modificato l'intero immobile (e il Comune avesse verificato i titoli precedenti), basterebbe quello. Per un F/2 è meno probabile, ma va verificato.

  3. Titoli di Sanatoria o Condono: Se in passato fossero state sanate delle irregolarità, questi titoli sono oro colato.

  4. La Chiave per gli Immobili "Ante '67" (o Comunque Molto Datati):
    Il Decreto Salva Casa si concentra su immobili con licenza edilizia. Ma cosa succede per quelli, come spesso accade per gli F/2, costruiti in un'epoca in cui il titolo abilitativo non era obbligatorio (generalmente prima del 1° settembre 1967, ma con possibili variazioni locali per costruzioni antecedenti al 1942)?
    Qui il decreto non stravolge, ma conferma l'importanza di:

    • Altri documenti probanti: Questa è la strada maestra per il tuo F/2! Si tratta di raccogliere tutto ciò che può attestare l'esistenza e la consistenza dell'immobile in una data certa antecedente all'obbligo del titolo. Parliamo di:

      • Estratti di mappa catastale storici: Fondamentali per dimostrare la preesistenza.

      • Fotografie aeree d'epoca: L'Istituto Geografico Militare (IGM) o altri archivi possono avere foto che "congelano" lo stato dei luoghi.

      • Atti pubblici o privati: Vecchi rogiti, successioni, divisioni che descrivono l'immobile.

      • Documenti d'archivio comunale o statale.

    • Dichiarazione Asseverata di un Tecnico Abilitato: Questo documento è SEMPRE NECESSARIO. Un tecnico (geometra, architetto, ingegnere) dovrà analizzare tutta la documentazione raccolta (o la sua assenza), effettuare rilievi e dichiarare, sotto la propria responsabilità, quale sia lo stato legittimo dell'immobile, specificando l'epoca di costruzione presunta e la normativa vigente all'epoca. Per gli immobili molto datati, questa dichiarazione si baserà spesso sui "documenti probanti" sopra citati.

    • Planimetria Catastale Aggiornata: Anche se F/2, una planimetria che rappresenti lo stato di fatto è utile per il confronto.

Cosa Fare in Pratica con il Tuo F/2 "Senza Progetti"?

Caro committente, ecco i passi che ti consiglio, con il supporto imprescindibile di un tecnico di fiducia:

  1. Ricerca Approfondita (Nonostante Tutto):

    • Comune: Anche se ti hanno detto "non c'è nulla", una richiesta di accesso agli atti formale per verificare l'esistenza di qualsiasi pratica edilizia (anche la più remota) è d'obbligo.

    • Catasto: Richiedi le visure e le planimetrie storiche dell'immobile. Verifica da quando risulta censito.

  1. Reperimento di "Documenti Probanti":

    • Incarica il tecnico di cercare foto aeree storiche, estratti di mappa d'epoca, e qualsiasi altro documento che possa attestare l'esistenza e la conformazione dell'immobile in data anteriore al 1967 (o alla data dirimente per il tuo Comune).

  2. Perizia Tecnica Asseverata:

    • Il tecnico, sulla base di quanto reperito (o non reperito, attestando l'epoca di costruzione presunta), redigerà la dichiarazione asseverata sullo stato legittimo. Questa perizia sarà il documento cardine per definire cosa "esiste" legalmente.

    • Se l'immobile risulta legittimamente costruito perché antecedente all'obbligo di titolo, la perizia lo attesterà.

  3. E Dopo? Progettare il Futuro!
    Una volta definito lo stato legittimo (anche se si tratta di un rudere preesistente), potrai finalmente:

    • Presentare un progetto di ristrutturazione edilizia, anche con demolizione e ricostruzione (rispettando le normative vigenti, la sagoma, il volume, ecc., a seconda del tipo di intervento ammesso).

    • Sapere con certezza cosa puoi o non puoi fare.

In Sintesi per il Tuo F/2:

Se il tuo immobile F/2 è stato costruito prima che fosse obbligatoria la licenza edilizia (ad esempio, ante '67), la strada per dimostrarne lo stato legittimo non passa tanto dalla ricerca di un "permesso di costruire" originario (che potrebbe non essere mai esistito), quanto dalla dimostrazione della sua preesistenza legittima tramite documenti probanti e, soprattutto, attraverso una dichiarazione asseverata del tecnico.

Il Decreto Salva Casa, pur focalizzandosi sulla semplificazione per immobili con titoli esistenti, ribadisce l'importanza della figura del tecnico e della corretta attestazione. Per gli immobili come il tuo, la procedura di verifica si baserà molto su questi "altri documenti probanti" e sulla perizia del tecnico, che diventa il pilastro per qualsiasi sviluppo futuro.


Acquistare un F/2 senza progetti può sembrare un'impresa, ma con il giusto approccio e l'aiuto di un professionista esperto, è possibile fare chiarezza. Il Decreto Salva Casa, seppur con sfumature diverse a seconda dell'epoca di costruzione dell'immobile, ci ricorda l'importanza di una corretta attestazione dello stato legittimo.

Non scoraggiarti! Affidati a un tecnico che possa guidarti nella ricerca documentale e nella redazione della necessaria dichiarazione asseverata. Sarà il primo, fondamentale passo per trasformare quel rudere nel progetto che hai in mente.

Se hai dubbi o vuoi approfondire, non esitare a contattarmi per una consulenza!


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Nicola Preti Architetto

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